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房屋转租合同(房屋租赁合同纠纷最有效的处理)

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发表于 2021-3-12 10:58:17 | 显示全部楼层 |阅读模式

大房子不允许转租。二房东的转租合同是否有效?

租赁期限超过六个月的,双方必须签订书面合同。租赁合同应包括以下主要条款:租赁房屋的范围和面积;房屋租赁期限和用途;租金金额和交付时间;房屋修缮责任、转租责任、违约责任等。然后,大屋主不许转租。二房东的转租合同是否有效?

网友咨询:大方东和二房东的房屋租赁合同规定房屋不能转租,二房东私自转租,但大房东知道后并未干涉。可以认为是大地主同意转租房子?

山东丰浩律师事务所何律师答:

我国《合同法》第五十二条对合同无效作了明确具体的规定:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

所以承租人转租是一种获取利润的方式,也是一种应该在租赁合同目的范围内的权利,不应该被否定。因此,应当认为,出租人和承租人未将租赁物转租时,承租人未经出租人同意将租赁物转租,不属于无权处分,而是适当行使收益权。转租合同应当是有效合同,只有出租人有权与承租人解除租赁合同。

只有在出租人和承租人明确约定承租人在租赁期间不得转租的情况下,承租人转租租赁物,违反诚实信用原则,具有恶意性质,属于违约行为,属于无权处分行为。出租人拒绝追认的,转租合同无效。

何律师分析:

租赁合同是出租人和承租人就租金、期限、违约责任等条款达成一致后成立的。房屋租赁合同成立后具有法律效力,主要从以下四个方面。

(一) 合同主体是否符合规定,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人,或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。

(二) 房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租:

(1)未依法取得房屋所有权证的;

(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(3)共有房屋未取得共有人同意的;

(4)权属有争议的;

(5)属于违法建筑的;

(6)不符合安全标准的;

(7)已抵押,未经抵押权人同意的;

(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

(三) 房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中,有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说,这种约定因滞纳金过高有失公平,属于可撤销条款。还有一种常见的情形是,有人用租来的房屋进行违法犯罪活动,若属实,则在出租人明知或应当知道的情况下,这样的租赁合同均是无效的,不受国家法律保护,租金依法没收。

(四) 是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定,租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中,对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点,一种认为合同是无效的,另一种认为租赁合同仍然有效,但不具有对抗第三人的效力。

开化县人民政府办公室


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